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EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS.

El pasado 9 de julio entró vigor la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal, entre las que destaca, la modificación de la valoración tributaria de los inmuebles.

La principal novedad de esta ley es la introducción de un nuevo “valor de referencia” como criterio de valoración inmobiliaria de los bienes inmuebles. Un valor que modificará la base imponible de impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD), Sucesiones y Donaciones.


Desde el pasado 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia que determinará los impuestos que deberá pagar quien compre una vivienda de segunda mano, quien herede o reciba en donación un inmueble.


¿Por qué valor hay que declarar?

A pesar de que la normativa de lucha contra el fraude fiscal entró en vigor el pasado 11 de julio, el nuevo valor de referencia de Catastro es efectivo desde el 1 de enero. Es decir, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores.

En el caso de los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones).

¿Qué sucede si el inmueble no tiene valor de referencia?

En caso de que el inmueble no tenga valor de referencia, los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, que bien podría coincidir con el valor de escritura. Dicho de otro modo: el contribuyente debe tributar en el ITP y en el ISyD por el valor de mercado y para ello puede basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.

¿En qué casos habrá comprobaciones de valores?

Las comprobaciones de valores seguirán siendo necesarias para determinar el valor de aquellos inmuebles que no tengan asignado un valor de referencia de Catastro. En dichos casos, como mencionábamos unas líneas más arriba, los contribuyentes estarán obligados a tributar por el valor de mercado y, como se trata de un concepto jurídico indeterminado, la Administración deberá iniciar una comprobación de valores si no está de acuerdo con el valor declarado, según los métodos contemplados en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Por tanto, seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo y que han anulado los tribunales de forma masiva en los últimos tiempos, advierte José María Salcedo.

¿Qué sucede si se tributa por debajo del valor de referencia de Catastro?

Si un contribuyente tributa por debajo del valor de referencia que tiene asignado el inmueble estará incumpliendo la ley y previsiblemente la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y obligarle a tributar por el valor de referencia de Catastro. Tampoco es descartable que Hacienda pueda iniciar también un expediente sancionador contribuyente, al tributar por debajo de lo que dicta la normativa. No obstante, la liquidación podrá ser recurrida.

¿Cómo se recurre el valor de referencia de Catastro?

La ley contempla dos formas se impugnar el valor de referencia de Catastro:

  • La primera consistiría en tributar conforme al valor de referencia de Catastro y en solicitar después la rectificación de la autoliquidación presentada, y la devolución de ingresos indebidos.

  • La segunda consistiría en tributar por el valor de escritura (inferior al valor de referencia de Catastro) y recurrir posteriormente la liquidación que le notifique la Administración. No obstante, dicha liquidación vendría acompañada de intereses de demora y el contribuyente se arriesga a ser sancionado.

Conviene recordar que en cualquier caso el contribuyente es quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el de mercado de su inmueble.

¿Cómo se demuestra que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?

Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

Se aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También es posible aportar otras pruebas, aunque habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.

¿Cómo recurrir una comprobación de valores de un inmueble que no tiene valor de referencia?

Cuando un inmueble no tenga valor de referencia, el contribuyente estará obligado a tributar por el valor de mercado. Si la Administración no está de acuerdo, deberá iniciar una comprobación de valores y ésta podrá impugnarse igual que hasta ahora.

“Será de aplicación, por tanto, la jurisprudencia de los distintos Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo, que hasta la fecha venía utilizándose para anular las comprobaciones de valores. Y ello, frente a los métodos de valoración más frecuentemente empleados por la Administración (dictamen de peritos, precios medios en el mercado, tasación hipotecaria…)”.




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