CONTRATO DE ARRAS Y SEÑAL

El contrato de arras o señal se puede definir como un precontrato de compraventa de una vivienda. Es un contrato de carácter privado, que se firma exclusivamente por propietarios y compradores de un bien mueble o inmueble.

¿En qué consiste el contrato de arras?

En dicho contrato, los involucrados acuerdan la reserva de la compraventa de una vivienda o bienes, para lo cual se brinda una determinada cantidad de dinero como señal. Este contrato a veces se confude con el clásico contrato de reserva de una vivienda, pero son diferentes en algunos puntos.

Básicamente se trata de un acuerdo considerado como precontrato, particularmente por el hecho de que lo qué se está contratando, es simplemente la obligación de firmar un acuerdo, es decir, el contrato de compraventa en el futuro.

¿Cómo se efectúan los pagos en el contrato de arras?

Generalmente se establecen dos pagos:

· El primer pago se realiza en el momento en el que se firma el contrato.

· El segundo pago cuando se firme ante el notario, a través de un cheque conformado o en su caso un cheque bancario. Este pago, habitualmente se efectúa en el plazo máximo de dos meses, un plazo que es el doble del que se requiere para la obtención de un crédito hipotecario (un mes), así como los gastos de la venta (registro, notaría, etc).

Otros pagos: con respecto a la notaria, el registro, así como el impuesto de actos jurídicos documentados, todo ello suele hacerse cargo el comprador, además de la plusvalía municipal, que en este caso corre por cuenta del vendedor.

¿Qué cantidad se establece para realizar el acuerdo?

Sucede a menudo que muchas personas quieren una determinada vivienda, sin embargo, por el momento les es complicado conseguir la financiación.

Para que el vendedor pueda reservarles dicha vivienda con garantías y sin ningún tipo de problemas, recurren al contrato de arras.

La cantidad para firmar el contrato no viene determinada por ley, por lo tanto, será la acordada entre ambas partes. Además se acordará de la misma forma una penalización, que afectará a cualquiera de las partes que incumpla el contrato.

Hay que aclarar que la cantidad estipulada en concepto de la compraventa de la vivienda, será descontada del precio final del contrato de compra-venta. Siendo efectivo en el momento en el que se firmó el contrato de arras. En caso de que la vivienda sea nueva, dicha cantidad tendrá que tener el 10% de IVA.

Ejemplo del contrato de arras

Un comprador tiene interese en una vivienda, pero aún no está muy convencido de comprarla, lo más recomendable es que pague una señal relativamente baja, ya que de esa manera si al final decide no continuar con la compra, no perderá una gran cantidad de dinero.

Por el contrario, si el comprador está completamente seguro de que esa vivienda es la indicada, sin duda querrá asegurar que el vendedor le dará la máxima preferencia. Por lo tanto, se establece una señal muy alta para que el vendedor le resulte difícil decidir si incumple el contrato.

Contenido de un contrato de arras

En un contrato de arras debe figurar con todo detalle cada punto acordado entre el comprador y el vendedor. Entre ello destacamos:

· La información personal tanto del comprador como del vendedor, incluyendo los documentos de identidad que correspondan.

· Descripción detallada de la vivienda, incluyendo datos como la localización de la vivienda, su dirección, la superficie, además de indicar si existe un trastero o un garaje.

· También se debe estipular la cantidad de dinero que se debe pagar en el concepto de señal.

· Precio que se va a pagar por la vivienda, el tiempo máximo para concretar la venta ante el notario, además de las posibles cargas de la vivienda y el reparto de los gastos por concepto de la compraventa (gastos notariales, registro, etc).

¿Quiénes firman el contrato de arras?

Por norma general el contrato de arras se firma por el comprador y el propietario del inmueble. Pero pueden ocurrir otros dos casos:

Caso 1. Que dicha vivienda sea comprada por una pareja, entonces simplemente será suficiente con que uno de los dos miembros de la pareja firme el contrato, estableciendo claramente que esta firmando en representación del matrimonio.

Caso 2. Cuando se trata de compradores que son un matrimonio que se encuentran en régimen de separación de bienes o en su caso, que son una pareja que todavía no contraen matrimonio, entonces ambas personas tienen que firmar el contrato.

Consecuencias de incumplir con un contrato de arras

Hablemos ahora de lo que sucede cuando se incumple con el contrato de arras.

En estos casos la ley establece que cuando la venta no se lleve a cabo dentro del plazo estipulado en el contrato, de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además que el responsable de la demora pierde el importe de la señal, sin importar las circunstancias que hayan impedido que se llevará a cabo la operación.

De acuerdo con el artículo 1454 del Código Civil español, la ley tiene previstas una serie de penalizaciones para quien incumpla con el contrato de arras:

· Si es el comprador quien incumple el contrato de arras es el comprador, entonces es él quien perderá la señal que previamente ha aportado a la firma del contrato.

· Si es el vendedor quien incumple con el contrato de arras, no solo se verá obligado a devolver el pago de la señal que el comprador entregó, sino que dicho pago deberá ser el doble de la cantidad entregada (considerada como indemnización).

¿Qué sucede cuando no quieres la casa y ya has pagado la señal?

La única manera en la que se puede recuperar una parte de la señal que pagó al firmar el contrato de arras, o en su defecto toda la cantidad, es que el comprador demuestre que ha habido algún tipo de “vicio oculto”.

Los vicios ocultos son defectos graves y muy relevantes en el inmueble que han aparecido sin conocimiento del comprador, ni tampoco que fueran visibles antes de la firma del contrato de arras. En el caso de viviendas de obra nueva, por ley, se contrata un seguro decenal durante 10 años que cubre todo este tipo de problemas.

Por lo tanto, debían ser preexistentes a la venta de la propiedad y existir en el momento que se firmaran en el contrato. El plazo máximo es de 6 meses desde la firma del contrato de arras. Posteriormente no se podrá alegar ningún vicio oculto.

Ejemplo de vicio oculto. Que la casa sufriera mala estructura o tuviera diferentes problemas graves producidos por la mala gestión o planificación del arquitecto o constructores.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos, los cuales se definen en función de la intención de las dos partes:

· Contrato de arras confirmatorias. Es un contrato en el que como parte del pago total, cuando una de las dos partes incumple el contrato, la otra parte tiene derecho a exigir el cumplimiento del mismo y la indemnización por concepto de daños y perjuicios que le hayan sido ocasionados.

· Contrato de arras penitenciales. En este caso es un contrato en el que se establece la cantidad que pierde el comprador o que tiene que devolver al vendedor si la compraventa no se concreta.

· Contrato de arras penales. En este contrato se establece la cantidad que perderá el comprador en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por una cuestión de incumplimiento de obligaciones.

Fuentes: Dudaslegistativas.com