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Claves de La Nueva Ley de la Vivienda



La nueva versión de la Ley de Vivienda despeja las dudas que han sobrevolado su negociación durante los últimos tres años, concreta y amplía la intervención en el mercado y el control real de las rentas que esbozaba el primer texto. La norma contempla ahora que los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, independientemente de que los inmuebles sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos. Estos topes variarán según la modalidad de contrato y, sobre todo, según el perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área tensionada, el límite se establecerá mediante la indexación a la renta anterior en vigor, es decir, el límite vendrá marcado por el contrato anterior, si bien el acuerdo contempla también una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivar que pongan sus inmuebles en arrendamiento. En el caso de los grandes propietarios, el tope se establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que comenzará a elaborarse ahora y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Hasta entonces, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, mientras que en 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, independientemente del tamaño del tenedor. Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada. ¿Se aplica el tope también a los nuevos contratos? No. Este tope del 2% a los arrendamientos en 2023 y del 3% en 2024 se aplica únicamente a las actualizaciones, y los propietarios podrán continuar marcando el precio que consideren oportuno al firmar un nuevo contrato. No obstante, el objetivo a largo plazo de la ley sí pasa por establecer un límite en las zonas tensionadas, para lo que ya ha comenzado a dar pasos, de acuerdo con fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler. GRANDES TENEDORES El nuevo texto surgido del acuerdo entre el Gobierno, ERC y EH Bildu también rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles. Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles en un área tensionada se considerarán grandes tenedores y se les aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios. ¿Qué son Zonas Tensionadas? Podemos definir como zonas tensionadas, aquellas sobre las cuales se pueda dar sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para que el área pueda ser declarada como tensionada (a diferencia del proyecto que aprobó el Consejo de Ministros). Las condiciones son:

  1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

  2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

En este sentido, se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas. INQUILINOS Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. «El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere», recoge el acuerdo. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores. Para evitar que los propietarios busquen alternativas que les permitan compensar esos gastos, el texto prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos «que obligarían a los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente». «Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas», apuntan. En relación a esto, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. «La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler», apunta el acuerdo. ACTUALIZACIÓN CON EL IPC Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. VIVIENDA PROTEGIDA Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización). DESAHUCIOS Respecto a los desahucios, se prohíbe que se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Fuente El Mundo





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